Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest uregulowane w przepisach Rozdziału 2 Działu V Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. O gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zmianami).

Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na tym, że pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania na rzecz zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zamawiający zobowiązuje się zapłacić pośrednikowi lub przedsiębiorcy za te czynności stosowne, określone umową wynagrodzenie.

Zgodnie z treścią wspomnianego wyżej art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zwierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. Nabycia lub zbycia prawa praw do nieruchomości.
2. Nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
3. Najmu lub dzierżawy nieruchomości lub jej części.
4. Innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Pomimo niewątpliwie handlowego charakteru pośrednictwa, działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami została ustalona jako działalność zawodowa, a nie działalność gospodarcza. Pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi w związku z tym odpowiedzialność cywilną za ewentualne niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy i do tego odpowiedzialność dyscyplinarną na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Prawne określenie w ustawie o gospodarce nieruchomościami zasad wykonywania oraz odpowiedzialności pośredników w obrocie nieruchomościami doprowadziło do szybkiego rozwoju tego zawodu, a także pozwoliło na poszerzenie się grona osób świadczących usługi w tego rodzaju pośrednictwa w sposób profesjonalny, ponieważ osoby te są zobowiązane z mocy ustawy do ciągłego kształcenia się i podnoszenia kwalifikacji oraz posiadania obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa. Pozwoliło to na podniesienie bezpieczeństwa transakcji zawieranych przy udziale pośredników w obrocie nieruchomościami.

Zgodnie z treścią art. 179 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednikiem w obrocie nieruchomościami może być osoba fizyczna, która posiada licencję zawodową nadaną w trybie przepisów tejże ustawy. Zgodnie z aktualnym stanem prawnym licencję pośrednika w obrocie nieruchomościami może uzyskać osoba fizyczna, która:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych
• nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe
• posiada wyższe wykształcenie
• ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
• odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Spełnienie takich wymogów, zdaniem ustawodawcy powinno dawać rękojmię należytego wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i stanowić przeważający argument za korzystaniem z usług licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami.

Praktyka jednakże wskazuje, że nie zawsze korzystanie z usług zawodowych pośredników jest dla konsumenta korzystne.

Zasadniczym problemem w tej dziedzinie jest stosowanie przez pośredników w obrocie nieruchomościami niedozwolonych klauzul umownych. Podstawowy katalog postanowień umownych uznawanych za niedozwolone, zawiera art. 385³ KC. Jednakże ze względu na ograniczony charakter tego artykułu odsyłam zainteresowanych wszystkimi wymienionymi w tym przepisie niedozwolonymi postanowieniami umownymi do lektury tegoż przepisu w ustawie Kodeks Cywilny. W tym miejscu chciałabym przedstawić ogólnie tylko te niedozwolone klauzule, które najczęściej występują w umowach o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.

Powyższej problematyce przygląda się uważnie Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji (UOKiK). Jak się okazuje najwięcej jego zastrzeżeń budzą zbyt wygórowane kary umowne stosowane przez pośredników wobec konsumentów, niejednokrotnie sięgające 10% wartości nieruchomości), a także dodatkowe wynagrodzenie dla pośrednika np. w przypadku zawarcia przez konsumenta (klienta biura pośrednictwa) transakcji z osobą nie skojarzoną przez pośrednika czy też rezygnacji z transakcji. UOKiK kwestionuje również takie zapisy umowne, które ustanawiają domniemanie, ze każda transakcja dotycząca określonej w umowie pośrednictwa nieruchomości, zwarta przez klienta biura w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa, jest transakcją zawartą z udziałem pośrednika i z tego tytułu należy istnieje obowiązek zapłaty umówionej wcześniej prowizji. Zakwestionowano też klauzule uzależniające wcześniejsze rozwiązanie umowy o pośrednictwo zawartej na czas określony od zgody obu stron, z jednoczesnym obowiązkiem uregulowania przez konsumenta kosztów związanych z reklamą i promocją nieruchomości określonej umową.

Ze względu jednak na fakt, że korzystanie z pośrednictwa w obrocie nieruchomościami staje się coraz bardziej popularne i wciąż rośnie konkurencja w tej dziedzinie, znakomita większość pośredników w obrocie nieruchomościami stara się unikać w umowach stosowania klauzul umownych i dostosowuje standardy swojego działania do standardów obowiązujących w tym zawodzie na całym świecie, a szczególnie w Unii Europejskiej.

Zanim skorzystamy z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, należy przeprowadzić odpowiedni rekonesans rynku biur pośredniczących w obrocie nieruchomościami i upewnić się, czy dany pośrednik nie stosuje w umowach o pośrednictwo niedozwolonych klauzul umownych.

Reasumując należ stwierdzić, że ustawowe określenie zasad działania pośredników w obrocie nieruchomościami jest jak najbardziej korzystne dla konsumentów korzystających z usług biur pośrednictwa.

Na pytanie czy warto korzystać w obrocie nieruchomościami z usług pośredników należy odpowiedzieć twierdząco. Licencjonowany pośrednik zna doskonale rynek nieruchomości, jest mu łatwiej znaleźć dla nas odpowiedniego klienta, ponieważ współpracuje niejednokrotnie z innymi pośrednikami w branży, a co najważniejsze, zdejmie z nas ciężar załatwiania większości formalności związanych np. z zakupem lub sprzedażą nieruchomości i w sposób profesjonalny przeprowadzi nas przez gąszcz – niejednokrotnie – niezrozumiałych dla nas przepisów obowiązujących w dziedzinie obrotu nieruchomościami.

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców Spółdzielnia Mieszkaniowa „Piast” uruchomiła w ramach swojej działalności Biuro Pośrednictwa Mieszkaniowego, w którym można nie tylko skorzystać z usług pośrednictwa w zakupie, sprzedaży czy wynajęcia lub wydzierżawienia lokali mieszkalnych lub użytkowych, nie tylko z terenu Osiedla, ale również można uzyskać poradę prawną w sprawach związanych z obrotem nieruchomościami (w tym również w zakresie prawa spadkowego, jeśli przedmiotem spadku są nieruchomości).

Więcej na temat zakresu działalności Biura Pośrednictwa Mieszkaniowego działającego przy Spółdzielni Mieszkaniowej „Piast” można dowiedzieć się w pok. 53 w siedzibie SM „Piast” w Katowicach przy ul. Zawiszy Czarnego 8 lub pod numerem telefonu: 032 254 65 05 lub 501 402 153.