Ceny mieszkań w 2012 r. nadal będą spadać. Co do tego zgodni są praktycznie wszyscy analitycy. Nawet sami deweloperzy przyznają, że to będzie dla nich trudny okres. Jeżeli planujesz niebawem zakup mieszkania, wstrzymaj się z decyzją, bo za rok ta sama nieruchomość będzie tańsza.

Po pierwsze: spadające ceny
Jedną z najistotniejszych przyczyn przyszłych spadków cen na rynku nieruchomości są... spadające ceny same w sobie. W Polsce od dwóch lat ceny mieszkań w dużych miastach spadają - wynika z danych NBP. Nie inaczej będzie w roku bieżącym.
Działa tu efekt psychologiczny, taki sam jak na giełdzie i każdym innym rynku, na którym strony transakcji podejmują niezależne racjonalne ekonomicznie decyzje. Osoby rozważające zakup mieszkania obserwują rynek i wiedzą, że czas działa na ich korzyść. Dlatego wstrzymują się z zakupem mieszkania, co ogranicza popyt i jeszcze mocniej skłania sprzedających do obniżania cen. Tak tworzą się trendy.
Potencjalni nabywcy wstrzymują się więc z decyzją o zakupie, licząc, że za rok takie same mieszkania będą odpowiednio tańsze. Ostrożne szacunki pośrednika nieruchomości Home Broker zakładają, że obniżki w 2012 r. wyniosą średnio 3%. Za to PKO BP, największy gracz na rynku kredytów mieszkaniowych, uczciwie przyznaje że skala obniżek może być wielokrotnie większa. W ciągu dwóch najbliższych lat przecena może dojść nawet do 30%. Kto w obliczu takich prognoz spieszy się z zakupem mieszkania?

Po drugie: wysokie stopy procentowe
W 2011 r. RPP nie obniżyła wysokości stóp procentowych, a do głosu doszło jej jastrzębie skrzydło. Obecnie wydaje się, że jakiekolwiek obniżki nie będą miały miejsca, a niektórzy analitycy mówią o konieczności ich podwyżek.
Wszystko przez rosnącą inflację, która w grudniu wyniosła 4,6% i wciąż znajduje się ponad 2 pp powyżej celu inflacyjnego. Jest to o przynajmniej punkt za wysoko i wydaje się, że Rada, która ma w ustawie wpisany obowiązek dbania o stabilność pieniądza, będzie musiała interweniować. To zła informacja dla obecnych kredytobiorców, bo za raty kredytów w złotym zapłacą więcej. Nie zachęca to też zainteresowanych zakupem mieszkania do starania się o kredyt właśnie w tej chwili.

Po trzecie: zmiany w „Rodzinie na swoim”
Rządowy program dopłat do odsetek kredytów hipotecznych nie jest już tak atrakcyjny jak dawniej. Co więcej, trudniej się do niego zakwalifikować, bo obowiązują zupełnie nowe limity. Nieruchomość nie może być zbyt droga, powierzchnia zbyt duża, kredytobiorca nie starszy niż 35 lat, a mieszkanie musi być nowo wybudowane.
W rezultacie "Rodzina na swoim" istnieje już tylko w teorii. Osoby, które nie spełniają restrykcyjnych wymagań i nie zdążyły skorzystać z programu w latach jego świetności, muszą obejść się smakiem i spłacać kredyt na własną rękę lub... wstrzymać się z zakupem. Mniejsza liczba kupujących, to ograniczony popyt, a więc kolejny argument za dalszym spadkiem cen.

Po czwarte: podaż mieszkań nadal wysoka
Deweloperzy taśmowo oddają do użytku całe osiedla. Podaż na rynku mimo kryzysu nie maleje. Wszystko przez to, że inwestycje rozpoczynano z reguły 2-3 lata temu, gdy na rynku panowała pokryzysowa odwilż. W listopadzie - według danych WGN - na jedną ofertę kupna przypadało osiem ofert sprzedaży. To o 14% więcej niż miesiąc wcześniej. Proporcja ta w najbliższym czasie nie zmieni się na korzyść sprzedających. Zwłaszcza, że łagodna dotąd zima sprzyjała pracy pełną parą.
Ponad pięć lat temu budowanie mieszkań to był złoty biznes. Nowi deweloperzy rejestrowali się praktycznie co chwilę. Spółki, które prowadziły kantory, serwisy internetowe lub handlowały autami z dnia na dzień zmieniały profil działalności i rozpoczynały budowy osiedli. Dziś, gdy ceny mieszkań zaczęły spadać, a kupujący nie szturmują już biur sprzedaży mieszkań, na rynku pierwotnym o dalsze spadki cen dba rynkowa konkurencja.

Po piąte: nowa ustawa deweloperska
Nowe przepisy utrudnią życie deweloperom. Dostęp do pieniędzy klientów będzie trudniejszy, do relacji klient-deweloper-bank dołączy notariusz, który będzie poświadczał dla banku każdą umowę klienta z deweloperem. Dotyczyć to będzie nawet rezerwacji nieruchomości. Przy każdej inwestycji deweloperzy będą musieli przygotowywać coś na kształt prospektów emisyjnych, a potem ich rygorystycznie przestrzegać. Każda zmiana będzie wymagała ujęcia w prospekcie.
W praktyce nowe regulacje to prawdziwa rewolucja dla branży. Na przygotowanie się do wejścia ich w życie deweloperzy muszą poświęcić wiele wysiłku i uwagi. Kwitnie branża szkoleniowa, która ma przygotować ich do odnalezienia się w nowej rzeczywistości. Jednak nawet najlepsze szkolenia i działy prawne nie zmienią tego, że dostęp do pieniędzy będzie utrudniony, a budowy i sprzedaż dłuższa i kosztowniejsza.
W rezultacie, jak nieoficjalnie przyznają sami deweloperzy, niebawem na rynek może nadejść fala bankructw, szczególnie mniejszych podmiotów. Pozostali staną pod ścianą, aby utrzymać płynność, chętniej rezygnować będą z prowizji. Kupujący powinni zatem przygotować się na okres wielkiej promocyjnej wyprzedaży.

Po szóste: brak zainteresowania zagranicy
Zakup mieszkania w dynamicznie rozwijającej się Polsce to dla wielu dobrze zarabiających inwestorów z zachodniej Europy świetna lokata kapitału. Nie mówiąc już o funduszach i innych inwestorach instytucjonalnych.
Do tej pory mieszkania w dużych miastach inwestorzy zagraniczni często kupowali pakietowo. Od kiedy jednak Europa pogrążyła się w kryzysie, zagraniczny kapitał zapomniał o niepewnych inwestycjach, a jego właściciele chętniej pilnują płynności na własnym podwórku. Zresztą, po co mieliby kupować nieruchomości, których cena ma w najbliższym czasie spadać.
Co więcej zagraniczne podmioty nie tylko nie chcą już kupować nowych mieszkań, ale coraz częściej rezygnują z inwestycji lub wystawiają gotowe nieruchomości na sprzedaż. W Europie dla branży finansowej kryzys jest dużo bardziej odczuwalny, a zagraniczne aktywa są pierwszym, co sprzedaje się, gdy bank żąda podwyższenia zabezpieczenia pod kredyty na bieżącą działalność.

Po siódme: demografia, emigracja, zmiany społeczne
Największy popyt na rynku mieszkaniowym generują osoby młode, które zakładają rodziny i pragną się uniezależnić. Problem w tym, że obecnie ta grupa z uwagi na wiele niezależnych czynników kurczy się. Jakby tego było mało, spada przyrost naturalny, a presja na zakup własnego mieszkania dla bezdzietnych małżeństw nie jest tak silna. Co więcej zmiany społeczne sprawiają, że decyzja o zawarciu związku małżeńskiego odkładana jest na coraz później. Na pierwszym miejscu znajduje się edukacja, potem kariera, a dopiero później związki małżeńskie i potomstwo. Ogromne spustoszenie demograficzne sieje też emigracja.
Według ostrożnych szacunków Polska straciła już milion obywateli – głównie ludzi młodych i najbardziej aktywnych. Ponad drugie tyle tymczasowo zarobkowo przebywa za granicą. Z nastrojów wśród emigrantów wynika jednak, że nawet w kryzysowej Europie żyje im się lepiej niż na „zielonej wyspie” i coraz rzadziej rozważają powrót. Ta odroczona katastrofa demograficzna, w krótkiej perspektywie przekłada się na rynek mieszkaniowy jako kolejny argument za mniejszym popytem, a więc spadkiem cen.

Po ósme: rekomendacja S
Obowiązująca rekomendacja S to zbiór dobrych praktyk dla banków przygotowany przez KNF. Sprowadza się ona do tego, że do uzyskania kredytu wymagana jest wyższa zdolność kredytowa. A kredyt w walucie obcej to ekstrawagancja dla najzamożniejszych. To, że bardzo trudno uzyskać kredyt w walucie obcej, szczególnie przy korzystnej obecnie słabości złotego, zniechęca wielu potencjalnych kredytobiorców.
Nowe regulacje sprawiły, że zdolność kredytowa przeciętnego klienta spada o ok. 15-20%. Bardzo mile widziany jest wkład własny, a z tym w kryzysowych czasach wielu klientów może mieć problem. W rezultacie na rynku jest mniej osób zdolnych kupić mieszkanie nawet na kredyt.

Po dziewiąte: kryzys dotyka domowe budżety
Zdolność kredytowa statystycznego Polaka spada nie tylko w arkuszach kalkulacyjnych banków, ale też w realnym portfelu. Wszystko przez delikatne spowolnienie gospodarcze, które jednak może się pogłębiać. Dynamika płac nie jest na tyle wysoka, aby nadążyć za wysoką inflacją. Zwłaszcza, że inflacja wskaźnikowa nie pokrywa się z odczuciami Polaków w sklepach, na stacjach benzynowych i przy rozliczaniu podatków lokalnych.
Bez pracy pozostaje 12,5% produktywnej ludności. Niestety duża część z nich to ludzie młodzi. Płace nie rosną już tak dynamicznie jak w ostatnich latach. Rodzina zarabiająca łącznie nawet podwójną średnią krajową wcale nie tak łatwo uzyska kredyt hipoteczny. Szczególnie, że niepewna sytuacja w gospodarce i duża popularność umów śmieciowych nie zachęcają i nie ułatwiają zaciągania wieloletnich zobowiązań.

Po dziesiąte: deweloperzy mają własne problemy
Kryzys na rynku budownictwa mieszkaniowego nie zaczął się wczoraj i trwa nadal, na co doskonałym dowodem są wyceny dużych spółek deweloperskich i budowlanych na giełdzie. Inwestorzy jak nikt inny są czuli na przyszłą dekoniunkturę i roztropnie wybierają branże. Deweloperka i budowlanka to najmniej pożądane akcje w ostatnich latach. Żadne inne branże nie traciły tak mocno.
Na GPW w 2011 r. indeks skupiający spółki deweloperskie stracił aż 50%. To prawdziwe załamanie, na tle którego spadek indeksu spółek budowlanych o 54% wygląda jeszcze gorzej. Tymczasem cała giełda spadła w zeszłym roku zaledwie 8,5% (WIG). To pokazuje, że inwestorzy nie wierzą w przyszłe zyski nie tylko deweloperów mieszkaniowych, ale całej branży związanej z budownictwem, a lata, gdy mieszkania były chodliwym i zyskującym na wartości towarem, na razie nie wracają.

Jaka strategia na 2012 r.?
Nie zawsze można wstrzymać się z zakupem mieszkania, jeżeli jednak jest taka możliwość, warto z niej skorzystać. W 2012 r. lepiej nadal mieszkać w rodziną, w akademiku lub w wynajmowanym lokum. Czas zawirowań na rynku nieruchomości warto wykorzystać na oszczędzanie, tak aby zbudować jak największy kapitał własny.
Warto popracować też nad poprawą zdolności kredytowej: zrezygnować z kart kredytowych, limitów w koncie, spłacić kredyty konsumpcyjne, samochód sprzedać lub przepisać na kogoś bliskiego, a w pracy poprosić o dodatkowe zlecenia, aby maksymalnie zwiększyć zarobki. To plus odrobina cierpliwości powinny pozwolić za kilkanaście miesięcy nabyć wymarzone mieszkanie w rozsądnej cenie, bez ogromnego zadłużenia spłacanego do końca życia.

Źródło: www.bankier.pl