Kto ma rację? Czy ci, którzy mówią, że opłaty za mieszkanie są wyższe w spółdzielniach mieszkaniowych, czy też ci, którzy twierdzą przeciwnie? Takie postawienie sprawy przypomina nieco przekonywanie, które święta są ważniejsze: Wielkanocy czy Bożego Narodzenia?
Czy są spółdzielnie źle zarządzane? Tak, choć nieliczne. Czy są wspólnoty źle zarządzane? Bywa, że tak. Jednak zdecydowana większość zarówno spółdzielni jak i wspólnot jest zarządzana dobrze, w interesie mieszkańców.  Przede wszystkim trzeba powiedzieć, że obie formy gospodarowania nieruchomościami są równoprawne.

Spółdzielnie mieszkaniowe
Spółdzielnie mieszkaniowe powstały po to, by zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, a więc przede wszystkim zapewnić mieszkania. Skoro w danej spółdzielni było kilkanaście, kilkadziesiąt czy nawet kilkaset mieszkań, to spółdzielnia musiała zapewnić gospodarowanie zasobem mieszkaniowym. Spółdzielnie nie ograniczały się jednak wyłącznie do administrowania budynkami. Również i dzisiaj zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych traktują szeroko, słusznie zakładając, że standard mieszkania, budynku i jego otoczenia wpływają na jakość życia spółdzielców i ich rodzin. Dlatego spółdzielnie utrzymują bardzo duże tereny przypisane nieruchomościom bądź stanowiące majątek spółdzielni, a służące ogółowi mieszkańców. O jakie tereny i o jakie obiekty chodzi? O drogi dojazdowe, chodniki, ciągi pieszo-jezdne, trawniki, trzepaki, miejsca postojowe dla samochodów, piaskownice, place zabaw, tereny rekreacyjne, boiska sportowe, kluby i domy kultury. Ponadto spółdzielnie pozyskują środki finansowe, czerpiąc pożytki z wynajmu lokali użytkowych czy sprzedaży powierzchni reklamowych. Dbają także o stan techniczny budynków, co wiąże się nie tylko z drobnymi naprawami czy zapewnieniem przeglądów technicznych, ale wymaga wymiany instalacji, termomodernizacji. Tak szeroka działalność wymaga umiejętności zarządzania. Nie wystarczy zwykłe administrowanie. Konieczna jest wiedza i zatrudnienie takich osób, które zapewnią realizację rozlicznych, jakże odmiennych zadań. 
Zadania spółdzielni wykonują pracownicy, których prace koordynuje zarząd spółdzielni. Tych  zarządów nie przynieśli w teczce ani komuniści, bo ich nie ma, ani wywiady obcych państw. Ludzi tworzących zarządy wybrali spółdzielcy. W jaki sposób? W małych spółdzielniach, składających się z jednego budynku, często statut zakładał, że wyboru dokonywał ogół członków zwany walnym zgromadzeniem. W dużych spółdzielniach członkowie zazwyczaj wybierają rady nadzorcze, które przeprowadzają konkursy w celu wyłonienia członków zarządu. I słusznie, bo przecież ogół obywateli państwa bezpośrednio nie wybiera premiera, ministrów czy wojewodów na wiecach wojewódzkich. Ludzi powołanych do zarządzania  wybierają przedstawiciele ogółu, którzy biorą za to odpowiedzialność i właśnie dlatego na nich spoczywa obowiązek nadzorowania i oceny zarządzających.

Wspólnoty mieszkaniowe
Wspólnoty mieszkaniowe nie mogą wykazać się taką tradycją jak spółdzielnie mieszkaniowe, aczkolwiek z doświadczeń spółdzielni skorzystały. Wspólnoty powstały na mocy ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. Przyczyn powołania wspólnot było kilka. Oczywiście zdecydowali o tym politycy, aczkolwiek nie kierowali się oni wyłącznie przesłankami politycznymi. Ustawa uregulowała po nowemu stosunki własnościowe, a gminy zaczęły sprzedawać lokale ich mieszkańcom, co spowodowało gwałtowny wzrost liczby mieszkań prywatnych. Osoby, które wykupiły zamieszkiwane przez siebie lokale, stały się właścicielami, a więc uzyskały prawo do ich sprzedaży czy pozostawienia w spadku swym następcom. Prawo własności przyniosło także obowiązek łożenia opłat na eksploatację mieszkań oraz na utrzymanie właściwego stanu technicznego budynku. Przypomnę, że stan techniczny większości budynków państwowych, które trafiły do zasobów komunalnych, był fatalny. Samorząd terytorialny w znacznym stopniu został uwolniony z obowiązku dbałości o kondycję substancji mieszkaniowej, a zwłaszcza zostały zaoszczędzone jego środki finansowe na ten cel. 
Redakcja „Południe” pięciokrotnie zorganizowała konkurs na najlepszą wspólnotę mieszkaniową, po to, aby wesprzeć proces powstawania zarządów tych wspólnot oraz pomóc w przysposobieniu do gospodarnego zarządzania. Jury konkursu szczególnie wysoko oceniało realizację uchwalonych planów remontowych, wymiany instalacji oraz ustanowienie poprawnego poziomu odpisów na fundusz remontowy. Wkrótce zarządzanie wspólnotami mokotowskimi okazało się najlepsze w Warszawie. A zatem stare wspólnoty mieszkaniowe nadrabiały dystans dzielący je od spółdzielni mieszkaniowych, które cechuje stała dbałość o stan techniczny zasobów. 
W budynkach deweloperskich również powstają wspólnoty mieszkaniowe. Ponieważ są to obiekty młode, to i niższe są odpisy na fundusz remontowy. Powstaje złudzenie, że jest taniej.  Ciekawe, jak ocenią tę sytuację właściciele mieszkań w budynkach wzniesionych przez deweloperów za dziesięć lat, gdy gwałtownie pojawi się potrzeba wyłożenia znaczących kwot na remonty. 
Wielkość nieruchomości gruntowej wspólnot mieszkaniowych ogranicza się do tego, co niezbędne. Wynika to z kalkulacji dewelopera, dla którego liczy się jedynie zysk ze sprzedaży. Deweloperzy nie wznosili osiedli mieszkaniowych, jak czyniły to spółdzielnie, a więc nie dbali ani o tzw. budownictwo towarzyszące. Dbali o to, by na jak najmniejszej powierzchni wybudować jak najwięcej mieszkań. 
Samorząd Warszawy, przekazując wspólnotom budynki, ustanowił ich granice w obrysie budynku. Wywołało to negatywne skutki. Przykładowo: nie można ocieplić budynku, ponieważ ułożenie warstwy styropianu oznacza wejście nieruchomości na cudzy teren. Powstały prawne kłopoty z dostępem do śmietników czy garaży. Wspólnoty korzystają z podwórek, dróg, ale nie odśnieżają ich, nie strzygą trawników. Gminie zaś brakuje pieniędzy na te zadania.  
A zatem, wspólnoty mieszkaniowe w sposób niezawiniony dysponują niewielką powierzchnią, co oznacza z jednej strony mniejsze koszty niż w spółdzielni, ale z drugiej strony mniejszy komfort zamieszkania. Mniejsze obowiązki, to mniejsze koszty, ale gorsze zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych: niemożność wybudowania nowych lokali, brak własnych klubów kultury, trawników...
Wspólnotę tworzą właściciele lokali: osoby fizyczne i prawne, w tym m.in. gmina Warszawa. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swego lokalu oraz musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Sprawami wspólnoty kieruje zarząd wybrany przez zebranie właścicieli. W części wspólnot zarząd sam administruje nieruchomością, a w części zawiera umowę z podmiotem, któremu powierza administrowanie. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Taki sposób podejmowania uchwał niekiedy prowadzi do powstania dyktatu kilku osób nad całą wspólnotą i podejmowania niechcianych decyzji w niedemokratyczny sposób. Jednak w zasadzie obowiązuje zasada demokracji bezpośredniej, gdzie ogół rozstrzyga to, co najważniejsze. W jednym budynku – z wyjątkiem mrowiskowców - zazwyczaj większość nielicznych sąsiadów zna się choćby z widzenia i taki sposób zarządzania nie przeczy zasadzie racjonalności.

Koszty
Skoro spółdzielnia wykonuje więcej zadań aniżeli wspólnota i dysponuje większymi kompetencjami, to czy spółdzielcy płacą więcej niż mieszkańcy domów wspólnotowych?
Korzystając z ostatnich danych GUS dotyczących kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych w 2010 r. wynika, że struktura kosztów utrzymania zasobów była najbardziej korzystna w spółdzielniach i we wspólnotach mieszkaniowych. Koszty eksploatacji w tych dwóch grupach były zdecydowanie niższe niż koszty świadczonych usług. W spółdzielniach wynosiły 47 proc. ogółu kosztów, a we wspólnotach 44 proc. Po odjęciu kosztów spółdzielni ponoszonych z tytułu podatków i opłat  na rzecz gminy koszty eksploatacji w spółdzielniach nieco przekraczają 45 proc. Koszty te są zależne od dysponentów lokali. Ich niższy udział w strukturze niż kosztów świadczonych usług dowodzi, że racjonalnie zarządzają zasobem i minimalizują koszty zarządu. Spółdzielnie oraz w mniejszym stopniu wspólnoty pozyskują przychody z wynajmu lokali użytkowych, powierzchni reklamowych. Przychody te przeznaczane są na zmniejszenie wysokości opłat eksploatacyjnych. Koszty świadczonych usług obejmują koszty zewnętrzne, niezależne od zarządzających zasobami. 
Wspólnota jako ułomna osoba prawna nie posiada obowiązku prowadzenia pełnej ewidencji księgowej i ponoszenia kosztów z tego tytułu. Spółdzielnia wręcz przeciwnie, a ponadto musi przestrzegać kodeksu pracy, przepisów bhp, o ochronie środowiska. A to generuje koszty. Wspólnota, jako zrzeszenie właścicieli lokali, nie może bezpośrednio prowadzić działalności gospodarczej ani zatrudniać pracowników. Po wyeliminowaniu kosztów nieporównywalnych koszty utrzymania zasobów spółdzielczych są zbliżone do kosztów ponoszonych przez wspólnoty oraz znacząco niższe niż innych form zarządu nieruchomościami. 
Jednostkowe roczne koszty utrzymania zasobów lokalowych w 2010 r. wynosiły w spółdzielniach i we wspólnotach odpowiednio (w zł za m kw. p.u.m.): koszty utrzymania z kosztami c.o. i c.w. 98,62 i 86,59, zarządu i administracyjno-biurowe 11,63 i 8,60, konserwacji i remontów 18,14 i 17,11, podatki i opłaty na rzecz gminy 2,85 i 0,00.
Opłata eksploatacyjna za jeden m kw. p.u.m. spółdzielczego w grudniu 2010 r. wynosiła 2,60 zł a odpowiadająca temu zaliczka właścicieli mieszkań wspólnotowych wyniosła 2,12 zł. 
Z powyższego wynika zbliżony poziom kosztów we wspólnotach i w spółdzielniach. Natomiast najwyższe koszty zarządu i administrowania występują w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, Skarbu Państwa i komunalnych. Konserwacje i remonty najwyższe są w zasobach gminnych, zakładów pracy i innych dysponentów. 
Przeciwstawianie spółdzielni wspólnotom w zakresie kosztów utrzymania okazuje się rozumowaniem pozbawionym podstaw. Natomiast spółdzielnie, jako wyższa forma organizacji, znacznie lepiej zaspokajają potrzeby mieszkaniowe.

Andrzej Rogiński

Źródło: www.poludnie.com.pl