Deweloperzy niemal wyparli spółdzielnie z rynku, choć obecnie budowane przez nie mieszkania są na ogół tańsze. Być może zyskają jeszcze na atrakcyjności, dzięki budżetowej dopłacie w ramach programu "Mieszkanie dla młodych".

Według GUS w ubiegłym roku spółdzielnie oddały do użytku zaledwie 3,5 tys. mieszkań, zaś deweloperzy - 57,5 tys. Co jest powodem takiego stanu rzeczy? Z pewnością nie są nim ceny. - Dzięki swojej polityce cenowej spółdzielnie dość skutecznie uzupełniają ofertę najtańszych mieszkań - zauważa Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Według niego warto zainteresować się spółdzielczą ofertą także dlatego, że nowe lokale można nabyć z odrębnym prawem własności.

Czy spółdzielnia to deweloper?

Niektóre spółdzielnie poddają się rygorowi Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Andrzej Prajsnar przyznaje jednak, że po jej wejściu w życie ponad dwa lata temu sytuacja spółdzielni wzbudziła wiele wątpliwości. Niektórzy prawnicy twierdzili, że spółdzielczy inwestor w ogóle nie musi brać pod uwagę nowych regulacji. - Obecnie dominuje nieco inny pogląd. Uważa się, że przepisy ustawy deweloperskiej powinny być stosowane, gdy spółdzielnia buduje mieszkanie dla osoby, która nie jest jej członkiem - wyjaśnia Prajsnar. - W takiej sytuacji spółdzielczy inwestor musi spełnić na przykład wymagania związane z prospektem informacyjnym oraz notarialną formą umowy deweloperskiej.

Analityk zwraca ponadto uwagę, że jeżeli sprzedaż lokali w danej inwestycji rozpoczęła się po 29 kwietnia 2012 r., czyli po wejściu w życie wspomnianej wyżej ustawy, wymagane są również środki ochrony nabywcy (rachunki powiernicze i gwarancje).

Dodajmy, że identyczna zasada obowiązuje w przypadku lokali budowanych przez deweloperów. Zapisy ustawy deweloperskiej nie mają zastosowania do ukończonych mieszkań, które są oferowane przez spółki i spółdzielnie.

Sęk w tym, że w praktyce większość spółdzielni mieszkaniowych nie stosuje zapisów ustawy deweloperskiej. Prajsnar wyjaśnia, że ich statuty zwykle wykluczają możliwość wybudowania lokalu dla osoby, która nie chce być spółdzielcą. Takie ograniczenie jest zresztą zgodne z zapisami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Portal wysłał nawet zapytanie w tej sprawie do 30 spółdzielni prowadzących działalność inwestycyjną. Tylko sześć z nich zadeklarowało możliwość wybudowania lokalu dla osoby, która nie podpisze deklaracji członkowskiej.

Cena może się zmienić

W portalu RynekPierwotny.pl zapewniają jednak, że mimo wyłączenia spod przepisów ustawy deweloperskiej członkowie spółdzielni, którzy podpisali umowę o wybudowanie lokalu, nie są pozbawieni ochrony. Ich uprawnienia określa Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (artykuły 18-27). Andrzej Prajsnar tłumaczy, że osoba, która chce kupić lokal budowany przez spółdzielnię po opłaceniu wpisowego oraz udziału, powinna wnieść wkład. Jego wartość jest wyznaczana na podstawie szacunkowych kosztów budowy mieszkania. W przypadku, gdy nabywca korzysta z kredytu hipotecznego, harmonogram wpłaty poszczególnych części wkładu budowlanego trzeba uzgodnić ze spółdzielnią i bankiem. Po zawarciu umowy budowlanej spółdzielca ma roszczenie dotyczące ustanowienia odrębnej własności lokalu. - Wspomniane roszczenie jest nazywane ekspektatywą. Klient spółdzielni powinien zadbać, aby informacja o jego ekspektatywie znalazła się w księdze wieczystej zabudowywanego gruntu - mówi analityk. I dodaje, że ekspektatywa jest zbywalna i podlega dziedziczeniu oraz egzekucji komorniczej.

Po oficjalnym zakończeniu inwestycji spółdzielnia w trakcie trzech miesięcy musi ustanowić odrębne prawo własności lokalu. Nie oznacza to jednak, że cała procedura zakupu spółdzielczego mieszkania dobiegła końca. Przed upływem sześciu miesięcy od daty oddania budynku do użytkowania spółdzielnia powinna rozliczyć koszty budowy. W przypadku, gdy były one wyższe od zakładanych, nabywca nowego mieszkania będzie musiał wnieść dopłatę. Zwrot części wniesionego wkładu następuje, jeżeli koszty wybudowania lokalu okazały się niższe od wstępnych szacunków.

Także spółdzielcze z dopłatą

Takie zasady rozliczeń kosztów budowy powodują, że nowe mieszkania spółdzielcze nie są objęte dopłatą od państwa w ramach programu "Mieszkanie dla młodych". Przypomnijmy, że dopłatą są objęte tylko nowe mieszkania i domy kupione z wykorzystaniem kredytu (na co najmniej połowę ceny zakupu). Mieszkanie lub dom musi być pierwszym własnym lokum. Jego powierzchnia nie może przekroczyć odpowiednio: 75 i 100 m kw. Przy czym rodziny z co najmniej trójką dzieci mają możliwość kupienia mieszkania lub domu większego o 10 m kw.

Spełniający powyższe warunki singiel i rodzina bezdzietna dostaną od państwa 10 proc. ceny mieszkania. Jeśli rodzina lub osoba samotna ma potomstwo, dopłata wyniesie 15 proc. Oczywiście, jest ona limitowana. W zależności od regionu uczestnicy programu posiadający dzieci otrzymają od państwa od ok. 20 tys. do ok. 40 tys. zł. Ci, którzy dzieci nie mają, dostaną od ok. 13 tys. do ok. 26 tys. zł.

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju zapowiedziało, że w przyszłym roku na budżetową dopłatę do kredytu będą mogły liczyć również osoby wnoszące wkład budowlany do spółdzielni. - Resort na razie nie ujawnił, jakie zmiany prawne pozwolą na dofinansowanie zakupu nieukończonych lokali spółdzielczych. Można jednak przypuszczać, że spółdzielnie już na wstępie będą musiały zadeklarować maksymalną cenę budowanych mieszkań - mówi Andrzej Prajsnar.

Źródło: www.wyborcza.biz