Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostało uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Jest to prawo dziedziczne, co oznacza, że przechodzi na spadkobierców. Spadkobiercy nabywają spadek z chwilą otwarcia spadku. Chwilą tą jest śmierć spadkodawcy, czyli w tym wypadku śmierć uprawnionego z tytułu tego prawa. Istotne jest ustalenie kręgu osób uprawnionych do dziedziczenia. Spadkobiercą będzie ten, kto został powołany do spadku. Powołanie do spadku następuje bądź w drodze testamentu bądź w drodze ustawy.

Do dziedziczenia ustawowego dochodzi wyłącznie wtedy, gdy spadkodawca nie pozostawił po sobie testamentu, bądź gdy co prawda taki testament jest, jednakże żadna z wymienionych w nim osób nie chce, bądź te może zostać spadkobiercom. Rozporządzić spadkiem na wypadek śmierci w formie testamentu można nie tylko na rzecz osób z kręgu rodziny, ale również na rzecz osób obcych. Natomiast, gdy dochodzi do dziedziczenia ustawowego powołanymi do spadku są wyłącznie osoby wskazane w kodeksie cywilnym, które dochodzą do dziedziczenia zgodnie z kolejnością w nim zawartą.

Zarówno, gdy dochodzi do dziedziczenia ustawowego jak i testamentowego może zdarzyć się, że osoba uprawniona z tytułu spadkobrania nie mieszka w lokalu mieszkalnym, do którego spadkodawcy przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zaś lokal ten zajmują osoby bliskie spadkodawcy. Prawo przewiduje swoistego rodzaju ochronę dla małżonka spadkodawcy oraz innych mu osób bliskich, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci. Bez względu na postanowienia testamentu, osoby te posiadają prawo do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym. Spadkodawca tego prawa nie może wyłączyć ani ograniczyć. Oczywiście tyczy się to tylko tego okresu trzymiesięcznego.

Po upływie tego okresu ani kodeks cywilny ani ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje żadnej dodatkowej ochrony dla osób, które zamieszkiwały ze spadkodawcą do chwili śmierci, a nie są powołane do dziedziczenia. Wręcz przeciwnie pewne środki ochrony będą przysługiwać od tej chwili uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym a jako takie korzysta z ochrony, jaka przysługuje właścicielowi rzeczy. Tak więc może on bądź żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, bądź może wystąpić z powództwem o wydanie spadku, jako masy majątkowej - przy czym zgłaszając takie roszczenie musi udowodnić jedynie, jakie składniki majątkowe wchodzą w skład spadku, a więc jakie prawa i rzeczy były we władaniu spadkodawcy w chwili jego śmierci. W tym miejscu należy wskazać, że w sprawach o eksmisję z lokali mieszkalnych sąd obowiązany jest zbadać, czy istnieją podstawy do ochrony przewidzianej przez przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie ustawy - Kodeks cywilny z dnia 21 czerwca 2001r. Ustawa ta ma zastosowanie do lokatorów, czyli osób, które używają lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. W myśl art. 19 u.o.p.l. do ochrony praw lokatora stosuje się odpowiednio przepisy o prawie własności. Zatem zasadność żądania eksmisji domowników zmarłej osoby, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w danym stanie faktycznym jest przedmiotem oceny sądu. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd ma również obowiązek orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, bądź o braku tegoż uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy, po zbadaniu przesłanek określonych w art. 14 u.o.p.l.

Może się zdarzyć tak, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przeszło na kilku spadkobierców. W takiej sytuacji powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Pełnomocnictwo rodzajowe udzielone jednemu ze spadkobierców przez pozostałych powinno być sporządzone w formie pisemnej. W sytuacji, gdy prawo to przysługiwało wspólnie obu małżonkom, to w razie śmierci jednego z nich spadkobiercy nabywają prawo do udziału w ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które przysługiwało zmarłemu. W konsekwencji powstanie wspólność tego prawa między żyjącym małżonkiem, któremu przysługuje dotychczasowy udział powiększony o udział spadkowy, jeżeli taki mu przypadł oraz osobami powołanymi do spadku. Co istotne pozycja tego małżonka w stosunkach z osobami trzecimi nie jest pozycją o charakterze dominującym, lecz równorzędnym w stosunku do pozostałych spadkobierców.

W aktualnym stanie prawnych spadkobiercy nie są obowiązani dokonywać jakichkolwiek czynności zachowawczych, od których zależałby byt własnościowego prawa do lokalu - tak jak to miało miejsce przez zmianami ustawy. Obecnie jedyna ich powinność to dostarczyć do spółdzielni odpis postanowienia sądu stwierdzającego nabycie przez nich spadku po zmarłej osobie uprawnionej albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Ten obowiązek wynika z faktu, że względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko w drodze wskazanych wyżej dokumentów. Ma to praktyczne znaczenie, gdy chodzi o możliwość przewłaszczenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu. Uprawnienie to od daty otwarcia spadku przysługuje wyłącznie spadkobiercom.

Pozostaje jeszcze kwestia członkostwa w spółdzielni w przypadku wspólności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Otóż członkiem spółdzielni może być wyłącznie jeden ze spadkobierców. Wyjątek zachodzi, gdy prawo to przysługuje małżonkom, wtedy obydwoje mogą domagać się wpisania na listę członków. Tak więc poza przypadkiem, gdy chodzi o małżonków, w razie złożenia deklaracji członkowskiej przez kilku uprawnionych, sąd w postępowaniu nieprocesowym będzie właściwy do rozstrzygnięcia tej kwestii. Spółdzielnia wyznaczy termin do wystąpienia z wnioskiem do sądu. Po jego bezskutecznym upływie wyboru dokona spółdzielnia. Ważne jest, że byt spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest uzależniony od członkostwa. W konsekwencji żaden ze spadkobierców, który nabył prawo nie musi być członkiem spółdzielni. Przynależność do spółdzielni jest uwarunkowaną wyłączną wolą uprawnionego.

Ostania kwestia to, w jakich granicach przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu współuprawnionym i jakie konsekwencje niesie za sobą jego nabycie. Każdy ze spadkobierców, który nabył udział jest uprawniony do korzystania z całego mieszkania, jeżeli w nim nie mieszka może żądać dopuszczenie go do współposiadania. Ponadto może żądać dokonania działu spadku obejmującego prawo do tego mieszkania. Ma do wyboru zawarcie umowy o dział przez samych zainteresowanych, lecz gdy nie jest możliwym osiągnięcie wymaganego konsensusu w tym zakresie pozostaje mu droga sądowa. Pamiętać trzeba, że omawiane prawo jest prawem zbywalnym, a jako takie może być przedmiotem umów zobowiązująco - rozporządzających owym prawem. Tak więc każdy ze spadkobierców może zbyć swój udział w odziedziczonym własnościowym prawie do lokalu. Jednak, by uniknąć sytuacji, gdy nabywcą tej ułamkowej części będzie osoba postronna - obca dla pozostałych współuprawnionych, ustawodawca przyznał im prawo pierwokupu. Na wypadek sprzedaży ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu osobie trzeciej, każdy z pozostałych współuprawnionych może wejść w miejsce nabywcy. Jest to uprawnienie o charakterze kształtującym prawo i jako takie do zmiany sytuacji prawnej nie wymaga zgody samego zbywcy tego udziału. Zawarcie umowy bezwarunkowej lub bez powiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im wiadomości o istotnych postanowieniach umowy niezgodnych z rzeczywistym stanem rzeczy skutkuje nieważnością tak zawartej umowy.