Zgodnie z kodeksem cywilnym darowizna to bezpłatne świadczenie na rzecz osób trzecich z własnego majątku. Oznacza to, że obdarowując np. kogoś z rodziny nieruchomością uszczuplasz swój majątek, a na dodatek należy za to zapłacić urzędowi skarbowemu i notariuszowi.

Umową darowizny można przenieść własność nieruchomości w postaci działki, domu, mieszkania, prawo do użytkowania wieczystego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, garażu, a nawet prawo do jeszcze niewybudowanego, ale już kupionego lokalu mieszkalnego w spółdzielni.

Aby darowizna się dokonała muszą być spełnione następujące warunki – darczyńca zobowiązuje się do przekazania nieruchomości, gdzie następuje przekazanie daru, a obdarowany darowiznę tę przyjmuje. Należy również pamiętać, że nikogo nie można obdarować bez jego zgody. Bez jego zgody mogłoby się bowiem zdarzyć, że ktoś zechciałby nas uszczęśliwić, np. mieszkaniem z tak obciążoną hipoteką, że długi są większe niż jego wartość.

Umowa darowizny nieruchomości zarówno z oświadczeniem darczyńcy, że daje, jak i obdarowanego, że dar przyjmuje musi być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. W każdej innej formie jest ona nieważna. Należy również zwrócić uwagę, iż darowiznę nieruchomości nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Darowizna ma pewne skutki dla prawa spadkowego. Nasze prawo traktuje na równo wszystkie dzieci spadkodawcy. Zaliczenie darowizn na schedę spadkową ma miejsce tylko przy dziedziczeniu ustawowym, a więc wtedy, gdy np. matka lub ojciec przekazali swój majątek testamentem i tylko wtedy, gdy podział spadku następuje między zstępnymi – dziećmi, wnukami albo między zstępnymi i współmałżonkiem. Do takiego zaliczenia nie dojdzie, jeżeli zmarły w jednoznaczny sposób zaznaczył przed śmiercią, że sobie tego nie życzy. Oświadczenie takie zmarły powinien złożyć przed śmiercią na piśmie w samym akcie darowizny lub oświadczając to na rodzinnym spotkaniu. Ostateczna ocena, czy spadkodawca miał rzeczywiście taką wolę należy do oceny sądu. Należy również wiedzieć, że darczyńca razem z darem może nałożyć na nas dowolny obowiązek działania lub zaniechania, np. opieki nad grobem. Jest to wówczas tak zwane polecenie. Mamy obowiązek je wykonać, a jeśli tego nie zrobimy, zmusi nas do tego sąd. Możemy również nie wykonać polecenia oddając dar. Darczyńca może również odwołać darowiznę, gdy przed wydaniem nieruchomości popadnie w niedostatek.

Natomiast w przypadku, jeśli darczyńca popadnie w niedostatek już po przekazaniu nieruchomości obdarowany musi mu pomagać, ale tylko do wartości daru. Ponadto darczyńca może odwołać darowiznę w razie rażącej niewdzięczności obdarowanego.