Spółdzielczość mieszkaniowa jest masową organizacją społeczno-gospodarczą. Jej działalność kształtuje warunki mieszkaniowe 3,5 miliona rodzin. Prawno-organizacyjne finansowe zasady działania tych spółdzielni mają więc rozległe reperkusje społeczne. Intencją przedstawionego projektu ustawy jest zastąpienie dotychczas obowiązującej ustawy z 15 grudnia 2000 r o spółdzielniach mieszkaniowych,  która wskutek swej wadliwości była przedmiotem wielu krytycznych ocen ze strony Trybunału Konstytucyjnego i mimo wielokrotnych nowelizacji  nadal posiada wady uniemożliwiające spójną realizację jej przepisów.

Dla niektórych polityków spółdzielczość mieszkaniowa stała się wygodnym „chłopcem do bicia”, odpowiedzialnym za wszelkie skutki zaniedbań państwa w polityce mieszkaniowej. Koronnym tego dowodem jest uchwalona 15 grudnia 2000 roku ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, szczególnie w wersji obowiązującej od nowelizacji uchwalonej w 2007 roku.

Ustawa ta tworzy nieprzejrzysty i dysfunkcjonalny model spółdzielczości mieszkaniowej. Stworzono nowe rozwiązania normatywne a jednocześnie bezrefleksyjnie przyjęto zawarte w Prawie spółdzielczym z 1982 roku, przewidziane tam rozstrzygnięcia legislacyjne zasadzające się na całkowicie odmiennych założeniach. Dodatkowo legislatywa wykazuje nieumiejętność właściwego odczytania orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, a wywiedzione z nich wnioski są stosowane mechanicznie, co pogłębia chaos koncepcyjny ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Konglomerat tak zróżnicowanych przesłanek zaowocował zdeformowaniem koncepcji spółdzielni mieszkaniowych i praw spółdzielczych oraz ich dysfunkcjonalność.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 r. jest nie tylko ułomnym aktem prawnym, ale wywołuje również negatywne skutki.

Główne z nich, to:

• narzucenie spółdzielniom zróżnicowanych warunków finansowych przekształcenia praw lokatorskich na własnościowe, w wyniku czego ok. 2 milionów członków, którzy uzyskali uprawnienia własnościowe przed 2007 rokiem, poniosło znaczne obciążenia finansowe, a 900 tys. członków uzyskujących takie same uprawnienia majątkowe od 2007 r. tych obciążeń finansowych nie poniosło,

• nakaz przekształcenia praw lokatorskich w odrębną własność bez ekwiwalentnego wynagrodzenia dla spółdzielni, uznany przez Trybunał Konstytucyjny za sprzeczny
  z Konstytucją, pozbawił spółdzielnie znaczących przychodów na cele remontowe,

• ograniczenie możliwości członków swobodnego wyboru tytułów prawnych do lokali (zakaz ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu),

• arbitralny nakaz odrębnego dla każdej nieruchomości rozliczania kosztów
  i przychodów, co praktycznie przekreśla możliwość realizacji jednej z podstawowych zasad spółdzielczych – solidaryzmu społecznego,

• zanarchizowanie samorządności spółdzielczej przez nakaz odbywania walnych zgromadzeń członków niezależnie od wielkości spółdzielni mieszkaniowej.

Wbrew tendencyjnym medialnym przekazom przypisującym spółdzielniom mieszkaniowym sabotowanie praw członków do wyodrębnienia własności lokali, proces ten przebiega w spółdzielniach bez większych zakłóceń. Już 1/3 z 3,5 miliona mieszkań spółdzielczych stała się wyodrębnioną własnością członków i składane wnioski są realizowane na bieżąco z wyjątkiem nieruchomości lub lokali o nieuporządkowanym stanie prawnym.

Środowisko społeczne spółdzielczości mieszkaniowej od dłuższego czasu wnioskowało pod adresem rządu oraz ustawodawcy uporządkowanie treści ustawy przez usunięcie przepisów szkodliwych oraz likwidację sprzeczności i luk prawnych. Niestety, wnioski te nie zostały uwzględnione.

Doświadczeniem szczególnym w tych staraniach poprawienia treści ustawy był wyrok Trybunału Konstytucyjnego wydany 17 grudnia 2008 r., w którym uznano przepis art. 12 ust. 1 omawianej ustawy jako niezgodny z Konstytucją, gdyż pozbawia spółdzielnie część majątku wspólnego bez ekwiwalentnego wynagrodzenia. Trybunał Konstytucyjny zalecił niezwłoczną nowelizację tego przepisu.

Uchwalona 18 grudnia, 2009 r. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zignorowała ten wyrok Trybunału Konstytucyjnego i ponownie uchwalono przepis art. 12 ust. 1 w brzmieniu wcześniejszym, uznanym przez Trybunał Konstytucyjny jako niezgodny z Konstytucją.

Wnioskodawcy przypominają, że art. 190 ust. 1 Konstytucji jednoznacznie stanowi, iż orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego mają moc powszechnie obowiązującą i są ostateczne.Przedstawiony projekt ustawy nie jest nową koncepcją ustawy, a jedynie próbą uporządkowania niespójnych przepisów i wypełnieniem luk prawnych w obowiązujących przepisach. Projekt ustawy nie przewiduje anulowania decyzji, które stworzyły określone prawa po stronie członków spółdzielni. Wszystkie dokonane przekształcenia praw do lokali zachowają swoją ważność.

Intencją projektu ustawy jest by podstawowe zasady funkcjonowania spółdzielni i jej relacje z członkami były regulowane przepisami statutu spółdzielni a nie arbitralnymi rozwiązaniami narzuconymi przez ustawodawcę. Przedstawiony projekt przywraca członkom spółdzielni prawo swobodnego decydowania, jaki tytuł prawny do lokalu chcą posiadać i nie zawiera ograniczeń czasowych w zakresie przekształcania spółdzielczych praw do lokali w prawo odrębnej własności. Projekt ustawy dopuszcza przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania zarówno na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak i w prawo odrębnej własności.

Mimo tendencyjnie negatywnych opinii medialnych o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, ogromna większość członków jest zainteresowana utrzymaniem tego prawa.

Ani odrębna własność lokalu w budynku wielorodzinnym nie daje właścicielowi całkowitej niezależności ani też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie narzuca szczególnych ograniczeń. Zasady finansowe tych przekształceń powinien określać statut spółdzielni.

W odniesieniu do spółdzielczych mieszkań lokatorskich, których liczba w ostatnich latach zmniejszyła się do ok. 4% całości spółdzielczych zasobów, projekt ustawy przewiduje:

• utrzymanie norm chroniących prawo do lokalu osób bliskich zamieszkałych
  z członkiem,
• uporządkowanie zasad rozliczeń finansowych w przypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa ( zwrot zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego ).

Projekt ustawy jako zasadę utrzymuje rozliczanie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości odrębnie dla każdej nieruchomości. Dopuszcza jednak możliwość wspólnego rozliczania kosztów i przychodów dla dwu lub więcej nieruchomości, jeżeli taka zasada przyjęta zostanie w statucie spółdzielni. Projekt ustawy stwarza właścicielom lokali możliwość rezygnacji z usług spółdzielni i utworzenia wspólnoty mieszkaniowej w dwóch przypadkach tj.:

• gdy większość właścicieli lokali położonych w obrębie danej nieruchomości podejmie uchwałę o utworzeniu wspólnoty,
• gdy została wyodrębniona własność wszystkich lokali w danej nieruchomości i  żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, w tym przypadku z chwilą ustania członkostwa ostatniego właściciela lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa z mocy prawa.

Projekt ustawy reguluje także dotychczas nie unormowane zasady rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową z tytułu różnych zobowiązań oraz z tytułu udziału w funduszu remontowym.

Projekt ustawy umożliwia przywrócenie w spółdzielniach mieszkaniowych postanowieniami statutu zebrania przedstawicieli członków jako najwyższego organu spółdzielni mieszkaniowej.

Wniosek ten jest odzwierciedleniem licznych postulatów spółdzielni mieszkaniowych, w opinii, których likwidacja możliwości zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli członków powoduje komplikacje w działalności spółdzielni. Dotyczy to przede wszystkim dużych spółdzielni mieszkaniowych zrzeszających po kilka tysięcy członków.Brak precyzyjnych przepisów ustawy normujących obradowanie walnego zgromadzenia, w szczególności odbywanego w częściach, powoduje liczne komplikacje w funkcjonowaniu spółdzielni.

Projekt ustawy przewiduje przywrócenia określania w statucie spółdzielni długości kadencji Rady Nadzorczej oraz liczby kolejnych kadencji, które może sprawować członek Rady Nadzorczej.

W obecnym stanie prawnym sprawy te są arbitralnie uregulowane w ustawie. W stosunku do żadnego innego rodzaju spółdzielni, ani w stosunku do żadnego innego typu podmiotu prywatnego (spółka, stowarzyszenie, fundacja itp.), takiego ograniczenia nie ma. Brak uzasadnienia dla takiego – odmiennego – traktowania spółdzielni mieszkaniowych jest równoznaczny z dyskryminacją. Ograniczenie długości kadencji rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej do 3 lat oraz ograniczenie możliwości bycia członkiem rady nadzorczej dłużej niż dwie kolejne kadencje jest ograniczeniem w zakresie korzystania z wolności i praw konstytucyjnych nie uzasadnionym ani interesem publicznym ani potrzebą ochrony wolności i praw innych osób.

Spółdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym zrzeszeniem osób prowadzących działalność na podstawie ustaw oraz zarejestrowanego statutu.

Rada nadzorcza wybierana przez członków spółdzielni spośród nich samych jest jednym z organów samorządu spółdzielczego. Wprowadzenie ustawowych arbitralnych ograniczeń w długości kadencji rady nadzorczej oraz długości okresu pełnienia mandatu członka tego organu jest nieuzasadnionym ograniczeniem wolności zrzeszania się.

Projektowana ustawa nie spowoduje skutków finansowych dla budżetu Państwa lub budżetów jednostek samorządu terytorialnego (art. 34 ust. 2 pkt 5 Regulaminu Sejmu). Wnioskodawcy oświadczają, że projekt ustawy nie jest objęty prawem Unii Europejskiej (art. 34 ust. 2 pkt 7 Reg. Sejmu). Wnioskodawcy nie przeprowadzili konsultacji w stosunku do projektu ustawy (art. 34 ust. 3 zdanie drugie).